ВС разъяснит, может ли город в административном порядке перестать быть собственником нежилого помещения в многоквартирном доме (МКД). Решение будет вынесено по делу между администрацией города Балаково Саратовской области и региональным управлением Росреестра. Спор идет о подвальном помещении дома площадью 259,8 кв. м, которое имеет отдельный вход с улицы. В июле 2022 года сотрудники местного управления ЖКХ вместе с представителями управляющей компании обследовали объект, установив, что он «захламлен» и лишен освещения, но в нем находятся внутридомовые инженерные коммуникации — системы холодного водоснабжения, теплоснабжения и водоотведения.

В сентябре того же года муниципальная администрация постановила прекратить право собственности города на это помещение, отнеся его к общедомовому имуществу. Для регистрации этих изменений городские власти обратились в Росреестр, но он отказал со ссылкой на отсутствие «документов, являющихся основанием для прекращения права собственности».

Подобные ситуации встречаются во многих городах. Чаще всего речь идет о подвальных и чердачных помещениях в МКД, которые в 1990-х и 2000-х годах местные власти регистрировали на себя, но позднее передавали это имущество как общедомовое собственникам квартир. Однако не всегда городу удавалось отказаться от прав на помещения в административном порядке, и судебные тяжбы периодически возникали в разных регионах.

Правительство Москвы в декабре 2014 года выпустило распоряжение №726-РП о прекращении прав города на подвальные и чердачные помещения в МКД. К августу 2020 года мэрия успела отказаться от 2 тыс. объектов общей площадью свыше 220 тыс. кв. м, писало тогда «РИА Новости». Процесс продолжается: за первую половину 2024 года московские власти, по собственным данным, перестали быть собственниками более 145 объектов в МКД и нежилых зданиях. Судебные споры тоже имеют место. Так, в феврале 2024 года окружная кассация удовлетворила иск департамента имущества Москвы, обязав Росреестр прекратить права города на подвал в здании на Фрунзенской набережной.

Администрация Балаково обжаловала отказ в арбитражном суде. Первая инстанция встала на сторону Росреестра, решив, что муниципалитет выбрал неверный способ защиты права, так как нельзя определить законного правообладателя помещения в рамках спора с регистратором, и тут нужен другой иск. Апелляция и кассация, напротив, поддержали Балаково, обязав Росреестр погасить запись о праве города на подвал. Суды отметили, что право «на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации». К тому же сам город не может подать иск о признании права общей долевой собственности на объект и не может просить признать свое право отсутствующим, так как в этом случае станет ответчиком по собственному иску, решили инстанции.

Росреестр подал жалобу в ВС, указывая, что право собственности города ранее «никто не оспаривал» и не требовал признать помещение общедомовым. Сам же регистратор не имеет для этого полномочий и специальных познаний.

Кроме того, увеличение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений, считает Росреестр, так как они будут нести бремя содержания этого объекта. Таким образом, для прекращения прав города на это имущество нужно волеизъявление собственников (решение общего собрания) либо судебное решение о признании объекта общедомовым. Но ни того ни другого нет, говорится в жалобе. Дело передали в экономколлегию ВС, слушание планируется 19 ноября.

Старший юрист практики коммерческих споров «МЭФ Legal» Марк Васьковский считает «более обоснованной и последовательной» позицию Росреестра. По его мнению, «односторонняя передача объекта может нарушать права собственников помещений в МКД», поскольку они «не только пользуются имуществом, но и несут бремя его содержания».

Если ВС поддержит Росреестр, это будет значить, что город не может в одностороннем порядке признать имущество общедомовым и наложить обязанности по его содержанию на третьих лиц, поэтому нужно согласие на это собственников или судебное решение об этом, поясняет господин Васьковский.

Читать подробнее